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爭議裁判文書
上傳人評語:李玉蘭案作為所有宋莊買房藝術家訴訟案中最早作出終審判決的案件,其最終結果牽動著畫家村每位畫家的心,畫家們擔心案件會產生多米諾骨牌效應。打官司的所謂農民早已經擺脫了農民的身份,大都在城里買了房,而真正淳樸的多數村民并沒有起訴。禁止小產權房買賣是為了?;づ┟袢ㄒ??;乙部梢韻蚧僭嫉吶┟窠興髖?,這是法律賦予畫家們的權利。
 
北京畫家村房產買賣糾紛案件
北京市第二中級人民法院
民事裁判文書
(2007)二中民終字第13692號

粤11选五走势图 www.enrhu.com 上訴人原審被告):李玉蘭,女,1969年5月11日出生,漢族,河北省邯鄲市邯山區居民,住北京市通州區宋莊鎮辛店村。

委托代理人陳旭,北京市隆安律師事務所律師。

委托代理人王立則,男,1950年5月15日出生,畫家,住北京市通州區宋莊鎮白廟村。

被上訴人原審原告):馬海濤,男,1964年7月21日出生,漢族,北京市通州區潡縣敬老院職工,住北京市通州區永順鎮喬莊西區14號樓142室。

委托代理人董秀梅馬海濤之妻,1962年11月7日出生,漢族,北京市通州區潡縣敬老院職工,住址同上。

上訴人李玉蘭因一般買賣合同糾紛一案,不服北京市通州區人民法院(2007)通民初字第1031號民事判決,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭,公開開庭進行了審理,上訴人李玉蘭及其委托代理人陳旭、王立則、被上訴人馬海濤之委托代理人董秀梅到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

2O06年l2月,馬海濤與其母吳淑敏起訴至原審法院稱:吳淑敏與其丈夫馬萬春在通州區宋莊鎮辛店村有北房五間、西廂房三間。馬萬春于200O年去世。2002年,馬海濤將北房五間、西廂房三間賣李玉蘭。因李玉蘭不屬于通州區宋莊鎮辛店村農民,其無權使用辛店村宅基地,故起訴請求確認馬海濤與李玉蘭所簽房屋買賣協議無效,李玉蘭返還房屋,馬海濤、吳淑敏同意按有關部門評估的房屋現值退還李玉蘭購房價款。,吳淑敏撤回起訴。

李玉蘭辯稱:雙方簽訂的房屋買賣協議是合法有效的。馬海濤亦為居民戶口,其亦無權使用通州區宋莊鎮辛店村的宅基地,無權要求退還房屋,且馬海濤的起訴超過了訴訟時效。故不同意馬海濤的訴訟請求。

原審法院經審理認為,違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。李玉蘭系居民,依法不得買賣農村集體經濟組織成員的住房。馬海濤要求認定買賣合同無效的訴訟請求,理由正當,證據充分,應予支持。合同無效后,因該合同取得的財產,應當予以返還。馬海濤應依照房產的現值對李玉蘭進行補償,房產的現值應當以評估值為準。李玉蘭應當把該房產返還給馬海濤。對李玉蘭關于馬海濤起訴超過訴訟時效的答辯意見,因合同無效屬于自始無效,故其抗辯意見不予采信。綜上,原審法院于2007年7月判決:一、李玉蘭于本判決生效之日起九十日內將位于北京市通州區辛店村的北房三、西廂房六間及院落騰退給馬海濤;二、馬海濤給付李玉蘭補償款九萬三千八百零八元,于本判決生效之日起十五日內執行清。

判決后,李玉蘭不服,向本院提出上訴,堅持認為其與馬海濤所簽房屋買賣合同有效,并據此請求撤銷原判,駁回馬海濤的訴訟請求。馬海濤同意原審判決。

經審理查明,馬海濤原系北京市通州區宋莊鎮辛店村農民,于1998轉為居民,現戶籍地為北京市通州區永順鎮喬莊西區14號樓142號。李玉蘭系城市居民,戶籍地為河北省邯鄲市。雙方訴爭之房屋原系馬海濤之父馬萬春繼承之祖遺產,1993年北京市通縣土地管理局向馬萬春核發訴爭房屋所在院落之《集體土地建設用地使用證》,確認馬萬春為該宅院之土地使用權人。馬萬春與吳淑敏系夫妻,二人共生有一子四女,分別為馬海濤、馬海芹、馬海蘭、馬海伶、馬海明。馬萬春于2000年9月去世。

2002年7月1日,馬海濤與李玉蘭簽訂《買賣房協議書》,將訴爭房屋及院落以45 000元的價格賣李玉蘭?!堵蚵舴啃槭欏飛?/span>載明“宋莊鎮辛店村馬海濤與李玉蘭商定將正房五間、廂房三間賣給李玉蘭作價4.5萬元整,房屋及院落以上級下發的土地使用權證為準,房款自簽字后一次性交清,雙方遵守協議”。落款處除有買賣雙方簽字,還有中證人康文宏及代筆人郭化勤簽字,并加蓋北京市通州區宋莊鎮辛店村民委員會印章。同日,北京市通州區宋莊鎮辛店村民委員會在訴爭房屋所在院落之《集體土地建設用地使用證》變更記事一欄中記載“馬海濤于2002年7月1日將上房五間、廂房三間出售給李玉蘭使用”。

該契約簽訂后,李玉蘭支付給馬海濤房款45 000元,馬海濤將房屋及《集體土地建設用地使用證》交付李玉蘭。李玉蘭入住后對原有房屋進行裝修,并于2003年10月經北京市通州區宋莊鎮辛店村民委員會批準新建西廂房三間。

在原審法院審理期間,馬海濤同意按照房屋及添附物的現值返還,并申請對訴爭房屋及添附物的現值進行評估。原審法院依法委托北京東華天業房地產評估有限公司對訴爭院落內房屋及其他地上物的現值進行評估,評估結論為房屋及其他地上物在2007年4月20日的價值為93 808元。

上述事實,有雙方當事人陳述、戶籍證明、集體土地建設用地使用證、買賣房協議書、評估報告等證據在案佐證。

本院認為,宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利,與享有者特定的身份相聯系,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協議書》的買賣標的物不僅是房屋,還包含相應的宅基地使用權。李玉蘭并非通州區宋莊鎮辛店村村民,且訴爭院落的《集體土地建設用地使用證》至今未由原土地登記機關依法變更登記至李玉蘭名下。因此,原審法院根據我國現行土地管理法律、法規、政策之規定,對于合同效力的認定是正確的。上訴人李玉蘭關于合同有效之上訴請求,本院不予支持。

合同被確認無效后,因該合同取得的財產應當予以返還,不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償?;諫鮮齪賢扌е珊蠊淼囊話閽?,原審法院判決買受人李玉蘭將其購買的房屋及院落返還出賣人馬海濤,出賣人馬海濤將價款返還買受人李玉蘭并無不當。但買受人李玉蘭在購買房屋后自行出資對房屋及院落進行了新建及裝修,考慮到李玉蘭對于房屋及院落的添附系附和于出賣人所有的原物上,無法識別與分離,即便能夠分離,分離后添附部分的使用價值亦極大貶損。因此,原審法院判決買受人將原物及添附一并返還及給付出賣人,由出賣人將原房及添附部分的價值折價補償買受人的處理結果亦無不當,本院亦予以維持。

考慮到出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍,出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效,故出賣人應對合同無效承擔主要責任。對于買受人信賴利益損失的賠償,應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益,以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。但鑒于李玉蘭在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張,在二審程序中,不宜就損失賠償問題一并處理,李玉蘭可就賠償問題另行主張。綜上,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第項之規定,判決如下:

一、維持北京市通州區人民法院(2007)通民初字第103l號民事判決第一項、第二項;

二、馬海濤與李玉蘭于二○○二年七月一日所簽之《買賣房協議書》無效。

評估費600元,由馬海濤負擔300元已交納,由李玉蘭負擔300元于本判決生效后七日內交納。

一審案件受理費50元,由馬海濤負擔25元已交納,由李玉蘭負擔25元于本判決生效后七日內交納;二審案件受理費70元,由李玉蘭負擔已交納50元,剩余20元于判決生效后七日內交納。

本判決為終審判決。

審判長  肖蓉蓉

審判員  張振越

代理審判員   

二〇〇七年十二月十七日

書記員   


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